Tout savoir sur le permis de louer
Le Permis de louer, mais de quoi s’agit-il ? Comment ça marche ? Et quelles en sont les principales conséquences pour les propriétaires bailleurs, vendeurs, acheteurs et locataires… Faisons le point pour mieux vous éclairer.
LE PERMIS DE LOUER : DE QUOI S’AGIT-IL ?
En 2014, la loi Alur, instaurait le permis de louer. Ce dispositif a été mis en place afin d’éviter la mise en location de logements indignes, qui ne respectent pas les critères de décence. Ce permis aurait pu être passager, mais les communes s'en sont saisies les unes après les autres (Lille, Bordeau, Marseille puis Montpellier...) pour restaurer la salubrité dans certains quartiers, interdire la location d'immeubles insalubres, et conditionner la location à des travaux de mise en conformité avec la loi.
Les zones soumises au permis de louer peuvent être situées dans des secteurs précis, déterminés par les communes, ou sur l'ensemble de leur territoire.
Les logements concernés sont les locations en résidence principale vide ou meublée, mais pas les locaux commerciaux, ni les locaux professionnels. Les logements sociaux et les locations touristiques ne sont pas non plus touchés par le permis de louer.
Il existe des formulaires types pour que les bailleurs puissent remplir facilement leur déclaration ou leur demande de permis de louer. Les locataires n'ont rien à faire, l'obligation incombant uniquement aux bailleurs.
Une fois la demande de permis de louer, assortie des pièces justificatives de la salubrité du logement déposée en mairie par le bailleur, la mairie dispose d'un mois pour répondre à partir de la réception du dossier complet et de la délivrance du récépissé. Si la mairie ne donne pas de réponse au bout d'un mois, le bailleur est en droit de considérer que sa demande est approuvée tacitement. La mairie peut également accorder le permis de façon expresse, par une réponse affirmative. Elle peut aussi demander des informations complémentaires ou dépêcher sur les lieux un employé communal qui s'assurera que le bien répond bien aux critères de décence de location d'un appartement.
LES CRITÈRES DE DÉCENCE D’UN LOGEMENT
Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, qui ne constitue pas un risque pour la sécurité ou la santé du locataire, dans lequel il n'y a pas d'animaux nuisibles, qui respecte un critère de performance énergétique minimale, et qui comporte certains équipements.
Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres et doit permettre la sécurité et la santé du locataire. Il doit donc être conforme aux conditions suivantes :
Il assure un bon état d'entretien et de solidité.
Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites.
Les portes et fenêtres du logement présentent une étanchéité à l'air suffisante.
Les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou sur des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.
Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.
Les cheminées sont munies de trappes.
Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons), situés dans le logement et dans ses accès, sont dans un état conforme à leur usage.
La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction , des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
Le logement permet une aération suffisante.
Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) ont un éclairage naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles (rats…) ou par des parasites (puces de lit, cafards…).
Le logement doit bénéficier des éléments d'équipement et de confort suivants :
Une installation permettant un chauffage adapté aux caractéristiques du logement.
Une installation d'alimentation en eau potable normale.
Des installations d'évacuation des eaux usées munies de siphons empêchant le refoulement des odeurs et des eaux usées.
Une cuisine ou un coin cuisine avec un évier raccordé à l'eau chaude et froide, et permettant l'installation d'un appareil de cuisson.
Une installation sanitaire intérieure au logement. Les toilettes doivent être séparées de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Dans le cas d'un logement d'une seule pièce, l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
Il doit y avoir un équipement pour la toilette corporelle (baignoire ou une douche) garantissant l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.
Le réseau électrique doit éclairer suffisamment toutes les pièces et les accès. Il doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants, indispensables à la vie quotidienne.
Le bailleur est tenu de demander un permis de louer ou d'effectuer une déclaration à chaque fois qu'il remet son bien en location (mais pas en cas d'avenant au bail, de renouvellement du bail ou de renouvellement tacite).
QUELLES CONSÉQUENCES EN CAS DE REFUS DE LA MAIRIE ET DE FRAUDE DU BAILLEUR ?
Lorsque les loyers sont payés par la CAF, en cas de refus par la mairie d'accorder un permis de louer, la CAF ne paie plus le loyer. Si le bailleur outrepasse la loi, il écope d'une amende de 5 000 euros maximum s'il n'a pas fait de déclaration préalable. S'il n'a pas obtenu le permis de louer et qu'il décide de louer le logement malgré tout, l'amende peut aller jusqu'à 15 000 euros en cas de récidive.
LE RÔLE DES NOTAIRES EN LA MATIèRE
Le notaire à un rôle de conseil. Lors de la rédaction d'un bail d'habitation, le notaire devra veiller à ce que le permis de louer ait été obtenu, et aviser le bailleur en cas de nécessité de déposer une déclaration de location dans les 15 jours qui suivent la signature de l'acte, si le bien est situé dans une zone concernée par l'une ou l'autre mesure. Lors de la vente, si un client achète un bien en vue de le louer, il faut l'informer qu'il se situe dans une zone de permis de louer, si c'est le cas.
COMMENT SAVOIR SI SON LOGEMENT EST DANS UNE ZONE SOUMISE AU PERMIS DE LOUER ?
Avant toute mise en location, le bailleur doit se renseigner pour savoir si son bien se situe dans une zones de permis de louer. Il peut obtenir ce type de renseignement auprès de la mairie. Pour information, certains quartiers de Montpellier (Celleneuve) et de l'agglomération Béziers-Méditerranée sont sous le coup du permis de louer. Ainsi, de petites communes comme Lespignan, Agde ou Cazouls-lès-Béziers entrent dans le périmètre du permis de louer.